都市計画法とは、住みよい安全な街をつくるために、土地の使い方や建物の建て方のルールを定めた日本の法律です。
都市計画法の主な目的秩序ある街づくり：無秩序な建物や工場の乱立を防ぎます。
土地の有効活用：道路や公園、住宅地などを計画的に配置します。
公共の福祉：安全で快適な都市環境を守ります。

重要な仕組み
1. 都市計画区域の指定街として一体的に整備・開発すべきエリアを「都市計画区域」として指定し、さらに計画的に市街地にする「市街化区域」と、市街化を抑制する「市街化調整区域」などに分けます。
2. 用途地域「住居専用地域」「商業地域」「工業地域」など、エリアごとに建てられる建物の種類や大きさを細かく制限し、環境の悪化を防ぎます。
3. 開発許可制度一定の広さ以上の土地を宅地にする際や建物を建てる際には、事前に自治体から許可を得る必要があります。

その「許可」が、都市計画法における開発行為です。
次の3つのうち、どれか一つでも該当する変更を行うと開発行為になります。
1.区画の変更：道路や水路、公園などの公共施設を新設・変更・廃止し、敷地の境界を変えること。
2.形の変更：切土（土を削る）や盛土（土を盛る）をして、土地の高低や形状を整える造成工事のこと。
3.質の変更：農地や山林など、宅地以外の土地を建物の敷地（宅地）に変更すること。

無秩序な市街化を防止するとともに、公共施設等の整備改善を行い、住みよい街づくりの実現と地域住民の健全な生活環境の保全を図るため、開発行為について指導基準を定めています。一定規模以上の開発行為を行う場合で、一定規模以上のものについて、法令で定めるものを除き知事の許可を受ける必要があります。

例えば「甲府市」では
市街化区域 1000平方メートル以上
市街化調整区域 全ての規模
非線引き都市計画区域 3000平方メートル以上
都市計画区域外 10000平方メートル以上

上記開発許可の対象面積は、今回開発の工事を行おうとする敷地面積だけが対象ではなく、例えば、隣接・近接している既存の宅地化された敷地と今回開発を行おうとする敷地に一体性がある場合は、既存の宅地化された敷地を含めて開発許可の対象面積とする場合がありますのでご注意ください。
敷地面積が広い土地を活用する計画がある皆様。
事前に+お気軽に、山梨県甲府市　吉野聡建築設計室までご相談下さい。

明日は、都市計画法の開発行為の「土地の区画形質の変更」についてUPさせて頂きます。

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